К иным объектам недвижимости относятся здания и сооружения специального назначения.

В классификации строительных объектов выделяют сооружения специального назначения – конструкции и здания, предназначенные для эксплуатации в специфических условиях, для выполнения определенных функциональных задач и для целевого использования. Цели применения подобных объектов могут быть разнообразными – от обеспечения необходимыми коммуникациями жилого здания до обеспечения надежности передвижения по мостам.

К недвижимости специального назначения можно отнести: железнодорожные пути, мосты, автомобильные дороги, боксы, гаражи, ангары, площадки, ограждения, водонапорные башни и т.д. К ней же относятся и различные коммуникации: газопроводы, водопроводы, канализация, системы отопления, телефонные сети, силовые кабели, котельные установки и пр. Функциональное назначение таких объектов может быть разным. Отличаются они и по другим признакам – сооружения могут быть строящимися, бесхозными, самовольно возведенными или даже непригодными для эксплуатации.

Оценка объектов специального назначения обладает своими особенностями. Прежде всего, это объясняется тем, что такая недвижимость чаще всего не способна приносить владельцу доход в качестве самостоятельной единицы, а имеет какую-либо значимость только в составе имущественного комплекса. Еще один важный фактор – ограниченность рынка недвижимости специального назначения.

В большинстве случаев, для проведения оценки объектов специального назначения необходимо точно определить как сам объект оценки, так и присущие ему характеристики. При этом степень достоверности полученного результата напрямую зависит от полноты предоставленных сведений. Каждый вид таких объектов обладает набором уникальных параметров, без которых невозможно установить верную рыночную стоимость.

В общем случае из всей совокупности факторов, оказывающих влияние на стоимость вспомогательных объектов, выделяются следующие основные:

• местоположение объекта,
• техническое состояние,
• конструкторские (или архитектурные) решения,
• наличие инженерных коммуникаций и их состояние,
• экологические факторы.

Именно эти характеристики объекта анализируются оценщиком в первую очередь.

Для проведения оценки зданий и сооружений специального назначения необходимо предоставить следующие документы и информацию:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (ЕГРН);
• технический план или технический паспорт;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;
• сведения о наличии обременений имущественных прав на объект(ы), включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений (если таковые имеются, в виде копий).

На первом этапе «Определение объекта» осуществляется формулировка задания. Задание на оценку должно содержать: объект оценки, имущественные права на объект оценки, цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения, вид стоимости, дату, срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Вторая стадия оценки – это заключение договора об оценке. Заказчик обеспечивает оценщика всеми материалами необходимыми для оформления договора и проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и определения стоимости рассматриваемого имущественного комплекса.

Третья стадия процесса оценки – это выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов. При реализации этой стадии изучается и обосновывается возможность использования определённых подходов и методов, применимых для оценки конкретного объекта.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. При согласовании результатов расчёта стоимости объекта оценки учитывается вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

По итогам проведения оценки составляется отчёт об оценке.